ECO Business-Immobilien AG: Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen
23.11.2009, Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO Business- Immobilien AG hat angesichts der Wirtschafts- und Finanzkrise in den ersten neun Monaten 2009 eine Redimensionierung des Unternehmens durchgeführt.
Im Rahmen einer Portfolio- Optimierung durch Verkäufe wurde die Nettoverschuldung deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % erhöht. Nach einer positiven Trendwende auf der Bewertungsseite im dritten Quartal 2009 war das EBIT in der Periode 1-9/2009 mit EUR 5,3 Mio. klar positiv (1-9/2008: EUR 7,5 Mio.).
ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in der Höhe von EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms erwartungsgemäß unter dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8 Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen reduzierten sich angesichts der geringfügig über den IFRS-Buchwerten liegenden Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2008. Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer positiven Trendwende.
Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten Halbjahr 2009 zeigte die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im dritten Quartal 2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8 Mio. Das Bewertungsergebnis lag damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR -18,6 Mio. über dem Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis (EBIT) war trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR 5,3 Mio., nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte (EBITDA) lag im Berichtszeitraum bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR 31,1 Mio.). ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des Abbaus von Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR -16,0 Mio. substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das Ergebnis nach Steuern wurde mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2008.
Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge des Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September 2009. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO ihre Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf 41,5 % zum Stichtag erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel erhöhten sich per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio., nach EUR 14,6 Mio. zum 31. Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie lag zum Stichtag bei EUR 10,37, nach EUR 10,80 zum 31. Dezember 2008. ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie gezieltes Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte ECO-Immobilienportfolio wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit 538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert von EUR 816,8 Mio. aus (EUR 1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten im Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.
Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier Objekte beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im Redevelopment-Status. ECO nutzte den hohen Leerstand von rund 68 % bei diesen Immobilien, um Modernisierungen durchzuführen und auf veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO dem für Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und Neuvermietung dieser Liegenschaften vor. Bei den restlichen Immobilien aus dem Hold- Portfolio lag die Auslastung trotz der zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit im Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.
Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe geplant. Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der sich im Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum aktuellen Zeitpunkt sind keine neuen Development- Projekte geplant. Durch Verbesserungen bei Ausstattung und Struktur der Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus dem operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.
Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem Vorjahr liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das operative Ergebnis infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter erhöhen. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei Quartalen umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung, langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu meistern und bei einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu profitieren.
ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in der Höhe von EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms erwartungsgemäß unter dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8 Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen reduzierten sich angesichts der geringfügig über den IFRS-Buchwerten liegenden Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2008. Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer positiven Trendwende.
Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten Halbjahr 2009 zeigte die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im dritten Quartal 2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8 Mio. Das Bewertungsergebnis lag damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR -18,6 Mio. über dem Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis (EBIT) war trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR 5,3 Mio., nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne Berücksichtigung der Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte (EBITDA) lag im Berichtszeitraum bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR 31,1 Mio.). ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des Abbaus von Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR -16,0 Mio. substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern lag mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das Ergebnis nach Steuern wurde mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio. in den ersten neun Monaten 2008.
Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge des Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September 2009. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten konnte ECO ihre Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf 41,5 % zum Stichtag erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel erhöhten sich per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio., nach EUR 14,6 Mio. zum 31. Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie lag zum Stichtag bei EUR 10,37, nach EUR 10,80 zum 31. Dezember 2008. ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie gezieltes Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte ECO-Immobilienportfolio wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit 538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert von EUR 816,8 Mio. aus (EUR 1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten (EUR 10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten im Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.
Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier Objekte beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im Redevelopment-Status. ECO nutzte den hohen Leerstand von rund 68 % bei diesen Immobilien, um Modernisierungen durchzuführen und auf veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO dem für Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und Neuvermietung dieser Liegenschaften vor. Bei den restlichen Immobilien aus dem Hold- Portfolio lag die Auslastung trotz der zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit im Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.
Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe geplant. Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der sich im Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum aktuellen Zeitpunkt sind keine neuen Development- Projekte geplant. Durch Verbesserungen bei Ausstattung und Struktur der Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus dem operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.
Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem Vorjahr liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das operative Ergebnis infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter erhöhen. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei Quartalen umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung, langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu meistern und bei einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu profitieren.
Kontakt:
ECO Business-Immobilien AG
Alserbachstrasse 32
1090 Wien
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