BFW Liegenschaften AG: Gutes und solides Halbjahresergebnis 2011
15.09.2011, Bfw liegenschaften ag (SIX Swiss Exchange: BLIN) erzielte im ersten Halbjahr 2011 solide Ergebnisse aus dem bestehenden Liegenschaftsportfolio. Der Portfoliobereinigungsprozess, der anfangs 2010 eingeleitet wurde, konnte mit dem erfolgreichen Verkauf von 11 Liegenschaften (9 während des ersten Halbjahres 2011, zwei mit Eigentumsübertragungen per 01. Juli bzw. 01. September 2011) weitgehend abgeschlossen werden.
Durch die Verkäufe im Berichtsjahr 2010 (insgesamt 28 Liegenschaften, wovon 3 Objekte im Frühjahr und 25 Liegenschaften im Zeitraum Oktober – Dezember 2010) sowie den 9 Liegenschaften im ersten Halbjahr 2011 sind in der Erfolgsrechnung 2011 verschiedene Basiseffekte bei den Mieterträgen und beim Erfolg aus Verkauf zu berücksichtigen:
Im ersten Halbjahr 2011 wurden Netto-Mieterträge von CHF 9.9 Mio. erwirtschaftet (H1 2010: CHF 13.0 Mio.). Der Rückgang ist beinahe ausschliesslich eine direkte Folge der Liegenschaftsverkäufe in 2010/2011. Entsprechend reduzierte sich auch der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften auf CHF 2.3 Mio. (H1 2010: CHF 2.7 Mio.). Die Leerstandsquote stieg im ersten Halbjahr 2011 auf 7.8% (H1 2010: 4.7%). In der Berichtsperiode wurden im Vergleich zur Vorjahresperiode verhältnismässig höhere Portfolioinvestitionen und vermehrte Anstrengungen betreffend Wiedervermietung getätigt. Der Erfolg aus Vermietung belief sich auf CHF 7.6 Mio. (H1 2010: CHF 10.3 Mio.).
Die Marktbewertung des Gesamtportfolios (47 Liegenschaften) per 30. Juni 2011 durch den unabhängigen Immobilienschätzer KPMG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 3.0 Mio. (H1 2010: CHF 1.8 Mio.). Mehrheitlich haben die insgesamt tiefen Hypothekarzinsen und ein dadurch leicht angepasster Kapitalisierungsfaktor sowie eine Aufwertung der neu erstellten Liegenschaft in Kreuzlingen die Gesamtbewertung des Portfolios positiv beeinflusst (innere Wertentwicklung des Portfolios +0.8%).
Der Brutto-Verkaufserlös der 9 Liegenschaften, die im ersten Halbjahr 2011 veräussert wurden, belief sich auf insgesamt CHF 28.8 Mio. und lag damit 11% über den letzten DCF- Bewertungen durch KPMG. Somit konnten, wie bereits im Berichtsjahr 2010, wieder erfolgreich Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften generiert werden. Unter Berücksichtigung der Verkaufskosten erzielte die Gesellschaft einen einmaligen Erfolg aus Verkauf von CHF 2.0 Mio. (H1 2010: CHF 1.2 Mio.).
Die operativen Kosten wurden durch weitere Sparmassnahmen von rund CHF 0.5 Mio. erneut reduziert. Insgesamt sank der Personal-, Beratungs- und Verwaltungsaufwand im ersten Halbjahr 2011 auf CHF 0.7 Mio. (H1 2010: CHF 1.5 Mio.). Der EBIT erreichte mit CHF 11.9 Mio. das Niveau des Vorjahres.
Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte belief sich auf CHF 6.5 Mio. (H1 2010: CHF 6.8 Mio.). Ohne Berücksichtigung der Neubewertungseffekte wurde ein Gewinn von CHF 4.2 Mio. (H1 2010: CHF 5.4 Mio.) ausgewiesen. Der Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungseffekte war CHF 1.29 (H1 2010: CHF 1.35).
Duration der Hypothekarschulden durch Einsatz von Zinsswaps erhöht
Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2011 Hypothekarschulden im Betrag von CHF 33.6 Mio. beglichen. Zudem konnte die durchschnittliche Restlaufzeit der Hypothekarschulden durch den Einsatz von verlängerbaren Zinsswaps auf 4.8 Jahre erhöht werden (31. Dezember 2010: 2.3 Jahre). Der Netto-Finanzaufwand inkl. Amortisationsanteil und Fair Value Bewertung der Zinsswaps lag im ersten Halbjahr 2011 bei CHF 3.8 Mio. (H1 2010: CHF 3.6 Mio.). Die Anpassung der Fair Value Bewertung der Zinsswaps (inkl. Verlängerungskomponente) von CHF 1.1 Mio., die in der Erfolgsrechnung des ersten Halbjahres 2011 als Aufwand berücksichtigt ist, reflektiert die Wertveränderung des Zinsgeschäfts der Periode und ist nicht Cashflow wirksam. Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei 2.7% (inkl. dem Amortisationsanteil der verlängerbaren Zinsswaps bei 2.8%).
Bilanz – Höhere Eigenkapitalquote
Die Bilanzsumme belief sich per 30. Juni 2011 auf CHF 374.5 Mio. (31. Dezember 2010: CHF 406.1 Mio.). Sie reduzierte sich im Vergleich zum Jahresende 2010 als Folge der Verkäufe der 9 Liegenschaften, der ausserordentlichen Amortisation von Hypotheken und der Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen (CHF 4.6 Mio. per Mai 2011) um insgesamt CHF 31.6 Mio.
Das Eigenkapital stieg um CHF 1.9 Mio. auf CHF 175.3 Mio. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 46.8% (31. Dezember 2010: 42.7% bzw. 30. Juni 2010: 37.1%).
Der Net Asset Value pro Aktie erreichte CHF 34.58 per 30. Juni 2011 im Vergleich zu CHF 32.68 per 30. Juni 2010 (im Jahr 2010 erfolgte die Nennwertrückzahlung erst in der zweiten Jahreshälfte 2010) und CHF 34.20 per 31. Dezember 2010.
Neubauprojekt Kreuzlingen planmässig abgeschlossen und vermietet
Das Neubauprojekt in Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 32a-44a, wurde planmässig abgeschlossen. Per Ende Juni konnte auch das Erstvermietungsmandat erfolgreich beendet werden und derzeit ist nur noch eine von 56 Wohnungen zur Vermietung offen. Die Liegenschaft wurde im ersten Halbjahr 2011 in das Segment Wohnliegenschaften überführt.
Das gesamte Liegenschafts-Portfolio weist per Jahresmitte 2011 einen Wert von CHF 339.8 Mio. aus. Die 4 Renditeliegenschaften, die im Portfolioanteil „zum Verkauf bestimmte Liegenschaften“ noch verbleiben (zwei Liegenschaften wurden mit Eigentumsübertragung per 01. Juli 2011 bzw. 01. September 2011 verkauft), stehen aus Portfoliobereinigungs- Überlegungen weiterhin zum Verkauf und können bei attraktiven Preisangeboten ebenfalls noch veräussert werden. Aus Liquiditätsüberlegungen muss der Verkauf dieser Liegenschaften jedoch nicht erfolgen.
Medienkontakt:
Bfw liegenschaften ag Bahnhofplatz 65 8500 Frauenfeld Tel. 0848 820 410 Fax 0848 820 411 info@bfwliegenschaften.ch
Im ersten Halbjahr 2011 wurden Netto-Mieterträge von CHF 9.9 Mio. erwirtschaftet (H1 2010: CHF 13.0 Mio.). Der Rückgang ist beinahe ausschliesslich eine direkte Folge der Liegenschaftsverkäufe in 2010/2011. Entsprechend reduzierte sich auch der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften auf CHF 2.3 Mio. (H1 2010: CHF 2.7 Mio.). Die Leerstandsquote stieg im ersten Halbjahr 2011 auf 7.8% (H1 2010: 4.7%). In der Berichtsperiode wurden im Vergleich zur Vorjahresperiode verhältnismässig höhere Portfolioinvestitionen und vermehrte Anstrengungen betreffend Wiedervermietung getätigt. Der Erfolg aus Vermietung belief sich auf CHF 7.6 Mio. (H1 2010: CHF 10.3 Mio.).
Die Marktbewertung des Gesamtportfolios (47 Liegenschaften) per 30. Juni 2011 durch den unabhängigen Immobilienschätzer KPMG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 3.0 Mio. (H1 2010: CHF 1.8 Mio.). Mehrheitlich haben die insgesamt tiefen Hypothekarzinsen und ein dadurch leicht angepasster Kapitalisierungsfaktor sowie eine Aufwertung der neu erstellten Liegenschaft in Kreuzlingen die Gesamtbewertung des Portfolios positiv beeinflusst (innere Wertentwicklung des Portfolios +0.8%).
Der Brutto-Verkaufserlös der 9 Liegenschaften, die im ersten Halbjahr 2011 veräussert wurden, belief sich auf insgesamt CHF 28.8 Mio. und lag damit 11% über den letzten DCF- Bewertungen durch KPMG. Somit konnten, wie bereits im Berichtsjahr 2010, wieder erfolgreich Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften generiert werden. Unter Berücksichtigung der Verkaufskosten erzielte die Gesellschaft einen einmaligen Erfolg aus Verkauf von CHF 2.0 Mio. (H1 2010: CHF 1.2 Mio.).
Die operativen Kosten wurden durch weitere Sparmassnahmen von rund CHF 0.5 Mio. erneut reduziert. Insgesamt sank der Personal-, Beratungs- und Verwaltungsaufwand im ersten Halbjahr 2011 auf CHF 0.7 Mio. (H1 2010: CHF 1.5 Mio.). Der EBIT erreichte mit CHF 11.9 Mio. das Niveau des Vorjahres.
Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte belief sich auf CHF 6.5 Mio. (H1 2010: CHF 6.8 Mio.). Ohne Berücksichtigung der Neubewertungseffekte wurde ein Gewinn von CHF 4.2 Mio. (H1 2010: CHF 5.4 Mio.) ausgewiesen. Der Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungseffekte war CHF 1.29 (H1 2010: CHF 1.35).
Duration der Hypothekarschulden durch Einsatz von Zinsswaps erhöht
Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2011 Hypothekarschulden im Betrag von CHF 33.6 Mio. beglichen. Zudem konnte die durchschnittliche Restlaufzeit der Hypothekarschulden durch den Einsatz von verlängerbaren Zinsswaps auf 4.8 Jahre erhöht werden (31. Dezember 2010: 2.3 Jahre). Der Netto-Finanzaufwand inkl. Amortisationsanteil und Fair Value Bewertung der Zinsswaps lag im ersten Halbjahr 2011 bei CHF 3.8 Mio. (H1 2010: CHF 3.6 Mio.). Die Anpassung der Fair Value Bewertung der Zinsswaps (inkl. Verlängerungskomponente) von CHF 1.1 Mio., die in der Erfolgsrechnung des ersten Halbjahres 2011 als Aufwand berücksichtigt ist, reflektiert die Wertveränderung des Zinsgeschäfts der Periode und ist nicht Cashflow wirksam. Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei 2.7% (inkl. dem Amortisationsanteil der verlängerbaren Zinsswaps bei 2.8%).
Bilanz – Höhere Eigenkapitalquote
Die Bilanzsumme belief sich per 30. Juni 2011 auf CHF 374.5 Mio. (31. Dezember 2010: CHF 406.1 Mio.). Sie reduzierte sich im Vergleich zum Jahresende 2010 als Folge der Verkäufe der 9 Liegenschaften, der ausserordentlichen Amortisation von Hypotheken und der Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen (CHF 4.6 Mio. per Mai 2011) um insgesamt CHF 31.6 Mio.
Das Eigenkapital stieg um CHF 1.9 Mio. auf CHF 175.3 Mio. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 46.8% (31. Dezember 2010: 42.7% bzw. 30. Juni 2010: 37.1%).
Der Net Asset Value pro Aktie erreichte CHF 34.58 per 30. Juni 2011 im Vergleich zu CHF 32.68 per 30. Juni 2010 (im Jahr 2010 erfolgte die Nennwertrückzahlung erst in der zweiten Jahreshälfte 2010) und CHF 34.20 per 31. Dezember 2010.
Neubauprojekt Kreuzlingen planmässig abgeschlossen und vermietet
Das Neubauprojekt in Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 32a-44a, wurde planmässig abgeschlossen. Per Ende Juni konnte auch das Erstvermietungsmandat erfolgreich beendet werden und derzeit ist nur noch eine von 56 Wohnungen zur Vermietung offen. Die Liegenschaft wurde im ersten Halbjahr 2011 in das Segment Wohnliegenschaften überführt.
Das gesamte Liegenschafts-Portfolio weist per Jahresmitte 2011 einen Wert von CHF 339.8 Mio. aus. Die 4 Renditeliegenschaften, die im Portfolioanteil „zum Verkauf bestimmte Liegenschaften“ noch verbleiben (zwei Liegenschaften wurden mit Eigentumsübertragung per 01. Juli 2011 bzw. 01. September 2011 verkauft), stehen aus Portfoliobereinigungs- Überlegungen weiterhin zum Verkauf und können bei attraktiven Preisangeboten ebenfalls noch veräussert werden. Aus Liquiditätsüberlegungen muss der Verkauf dieser Liegenschaften jedoch nicht erfolgen.
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Kontakt:
BFW Liegenschaften AG
Bahnhofstrasse 92
8500 Frauenfeld
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