Immofinanz Group überzeugt im 1. Halbjahr 2011/12: Konzernergebnis gegenüber Vorjahr mehr als verdoppelt

„Wir sind am besten Weg, die stabile Entwicklung der letzten Quartale auch in Zukunft fortzusetzen. Dafür sprechen die konsequente Einhaltung unseres Optimierungskurses und die Kostenreduktionen im operativen Bereich: Wir haben unser Immobilien-Portfolio mit aktivem Asset Management, mehreren Transaktionen und der Realisierung von Eigenentwicklungen gewinnbringend verbessert. Bei den Projektentwicklungen war vor allem die Erweiterung des Silesia City Centers in Polen ein voller Erfolg und für uns ein Zeichen, unsere Developmentaktivitäten künftig noch stärker zu forcieren. Die gesteigerten Mieterlöse sind in erster Linie dem Bereich Einzelhandel zuzuschreiben und der Tatsache, dass wir in Rumänien mittlerweile über 90% unserer Büroflächen vermietet haben“, kommentiert Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der IMMOFINANZ Group, die Entwicklungen des Unternehmens im zweiten Quartal.

Erträge aus Asset Management
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahrs 2011/12 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 283,7 Mio. erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR 277,1 Mio.) ist das ein Plus von 2,4%. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den Bereich Einzelhandel zurückzuführen: Im Vorjahresvergleich wurden im ersten Halbjahr um 11,9% bzw. EUR 10,5 Mio. höhere Mieterlöse erzielt. In der Assetklasse Wohnen sind die Mieterlöse um 4,8% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres angewachsen, während sie im Segment Büro (-10,5%) und Logistik (-1,6%, vor allem in Osteuropa) rückläufig waren. Der Rückgang im Bereich Büro ist auf Immobilienverkäufe zurückzuführen. Seit dem 30. April 2011 wurden in Österreich fünf und in Deutschland eine Büroimmobilie verkauft.

Die Umsatzerlöse verzeichneten im ersten Halbjahr ein Plus von 2,9% und liegen aktuell bei EUR 374,7 Mio. Die Erträge aus dem Asset Management wurden trotz der gestiegenen Immobilienaufwendungen gegenüber dem Vorjahr um 2,3% auf EUR 229,3 Mio. gesteigert (Vorjahr: EUR 224,2 Mio.). Die intensivierten Optimierungsmassnahmen – vor allem Instandhaltungs- und Sanierungsaktivitäten – schlugen mit EUR 71,4 Mio. (+7,4%) zu Buche. Ziel dieser Verbesserungsmassnahmen sind eine Steigerung der Auslastungsgrade und der Mieterlöse bzw. eine Erhöhung zukünftiger Veräusserungserlöse.

Erträge aus Immobilienverkäufen
Aus den im Berichtszeitraum durchgeführten Immobilienverkäufen wurden Erträge in Höhe von EUR 24,1 Mio. (Vorjahr: EUR 13,1 Mio.) erwirtschaftet. Bei den verkauften Immobilien handelt es sich überwiegend um Immobilien in Österreich, Deutschland und Polen. Im ersten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahrs wurden unter anderem die 30%-Logistikbeteiligung an MyPlace SelfStorage, der Bürokomplex Office Campus Gasometer in Wien, das Entwicklungsprojekt Cirrus in Warschau, mehrere Fondsbeteiligungen und Wohnimmobilien der BUWOG veräussert. Diese Verkäufe sind Ergebnisse der konsequenten Umsetzung der Unternehmensstrategie, Minderheitsbeteiligungen oder Joint-Venture-Anteile entweder zu verkaufen oder daraus Mehrheitsbeteiligungen zu entwickeln. Nach dem Berichtszeitraum wurde die 50%ige Joint-Venture-Beteiligung am Entwicklungsprojekt Andreasquartier in Düsseldorf veräussert. Gemäss den Vorschriften nach IFRS ist der mit diesem Verkauf verbundene Aufwertungsgewinn der Beteiligung bereits im Halbjahresbericht per 31. Oktober 2011 dargestellt.

Erträge aus Immobilienentwicklung
Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und der Bewertung von aktiv verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im Berichtszeitraum Erträge in Höhe von EUR 42,4 Mio. vor Währungseffekten. Im Vergleich zum Vorjahr (EUR -4,5 Mio.) wurden damit die Ergebnisse aus dieser für das Unternehmen immer bedeutenderen Ertragsquelle deutlich gesteigert. Den grössten Beitrag zu diesem hervorragenden Ergebnis leistete die Erweiterung des Shopping Centers Silesia City Center in Kattowitz, Polen.

Verwaltungsaufwendungen
Durch die Endkonsolidierung einer Reihe von Gesellschaften und der Integration der darin enthaltenen Asset Managementtätigkeit in bestehende Strukturen haben sich die Verwaltungsaufwendungen (Gemeinkosten und Personalkosten) gegenüber dem Vorjahrszeitraum von EUR 79,5 Mio. auf EUR 61,9 Mio. verringert. Dies entspricht einem Rückgang von EUR 17,6 Mio. bzw. 22,2%.

Operatives Ergebnis, EBIT, EBT, Konzernergebnis
Als Folge der kontinuierlichen Verbesserung aller operativen Kennzahlen liegt das operative Ergebnis im Vergleich mit EUR 270,3 Mio. deutlich über dem Vorjahreszeitraum (EUR 176,3 Mio.). Aufgrund des positiven Bewertungsergebnisses (inklusive Währungseffekte) in Höhe von EUR 349,0 Mio. (Vorjahr: EUR 91,4 Mio.) erzielte die IMMOFINANZ Group ein EBIT von EUR 619,3 Mio. (Vorjahr: EUR 267,7 Mio.). Diese Steigerung ist – neben den operativen Verbesserungen – auf ein höheres Bewertungsergebnis der Immobilien (EUR +74,7 Mio.), höhere Währungseffekte (EUR +161,2 Mio.), geringere Abschreibungen (EUR -10,2 Mio.) und eine niedrigere Dotierung von Rückstellungen (EUR -11,6 Mio.) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückzuführen.

Das Finanzergebnis ist mit EUR -315,7 Mio. deutlich negativ (Vorjahr EUR -149,3 Mio.). Auch hier sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe von EUR -192,9 Mio. (als Gegenposten zu den positiven, währungsbedingten Bewertungseffekten bei den Immobilien) und ein negatives Bewertungsergebnis aus Derivaten, die zur Absicherung gehalten werden, in Höhe von EUR -29,7 Mio. enthalten.

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verbesserte sich damit gegenüber dem Vorjahrszeitraum von EUR 118,4 Mio. auf EUR 303,6 Mio. Insgesamt wurde im 1. Halbjahr 2011/12 ein Konzernergebnis von EUR 265,1 Mio. erzielt. Ohne den Einfluss von unbaren Wechselkurseffekten hätte das Konzernergebnis EUR 198,6 Mio. betragen. Dies entspräche immer noch einer Verdoppelung (+101,8%) gegenüber dem um die unbaren Wechselkurseffekte bereinigten Konzernergebnis der Vorjahrsperiode (EUR 98,4 Mio.).

Cashflow und Dividendenausschüttung, Ausblick
Der Cashflow aus dem Ergebnis erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 32,8% auf EUR 195,8 Millionen. Der für die Dividendenausschüttung näherungsweise relevante Cashflow wurde um EUR 37,0 Mio. auf EUR 152,1 Mio. (*) gesteigert. Er setzt sich aus dem Cashflow aus dem Ergebnis abzüglich der gezahlten und erhaltenen Zinsen und dem Geldabfluss aus Derivativgeschäften zuzüglich des Ertrages aus dem Verkauf von Immobilien zusammen. Für das laufende Geschäftsjahr ist eine Dividendenausschüttung von EUR 0,15/Aktie bzw. EUR 155,4 Mio. geplant. Die dafür erforderliche Summe konnte bereits zu 97,8% im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2011/12 erwirtschaftet werden. Da bei dieser Cashflow-Berechnung keine Mittelzuflüsse aus dem Verkauf von Immobilien, sondern nur die daraus erzielten Erträge enthalten sind, wäre die geplante Dividendenausschüttung zu 100% aus dem reinen Cashflow der operativen Geschäftsentwicklung möglich, immer unter der Voraussetzung, dass im zweiten Halbjahr keine gegenläufigen Entwicklungen eintreten. Trotz der Volatilität der Finanz- und Kapitalmärkte gehen wir aber weiter von einer stabilen Entwicklung in den Märkten der IMMOFINANZ Group für den Rest des Geschäftsjahres aus.

NAV je Aktie und Ergebnis je Aktie
Der verwässerte Net Asset Value (NAV) je Aktie wurde trotz einer Dividendenausschüttung von EUR 0,10 je Aktie im Oktober 2011 gegenüber dem 30. April 2011 von EUR 5,36 auf EUR 5,47 gesteigert. Diese Steigerung basiert auf dem guten Ergebnis des 1. Halbjahres des laufenden Geschäftsjahres. Die IMMOFINANZ-Aktie notiert auf Basis des Aktienkurses vom 30. November 2011 (EUR 2,288) mit einem Abschlag von 58,2% zum verwässerten NAV je Aktie. Das verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt für das erste Halbjahr des laufenden Geschäftsjahrs 2011/12 EUR 0,25.

(*) Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 195,8 Mio.) minus gezahlte Zinsen (EUR -73,0 Mio.) plus erhaltene Zinsen (EUR 8,8 Mio.) minus Geldabfluss aus Derivativgeschäften (EUR -8,6 Mio.) plus Erträge aus Immobilienverkäufen (EUR 24,1 Mio.) plus Erträge aus dem Verkauf von Immobilienvorräten abzüglich Herstellungskosten (EUR 4,9 Mio.)


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 Immofinanz AG (Firmenporträt)
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