Intershop Holding AG: Erfolgreiches Geschäftsjahr 2011 - Weiterer Leerstandsabbau und Eigenkapitalrendite über 10%
01.03.2012, Die Ziele der Gesellschaft blieben auch im Berichtsjahr unverändert: Reduktion der Leerstandsquote, Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe entwickelter Liegenschaften und Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial. Erneut konnten bezüglich der ersten beiden Vorgaben erfreuliche Erfolge erzielt werden.
Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften wurde um einen Prozentpunkt auf 8.8% vermindert.
Aus dem Verkauf von Immobilien und Stockwerkeinheiten resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 11.1 Mio.
Das aktuelle Marktumfeld erschwerte jedoch die angestrebte Akquisition neuer, erfolgversprechender Liegenschaften und Projekte. Intershop verzichtete komplett auf Zukäufe, da keines der geprüften Angebote ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis aufwies.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 66 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 50% Büro und Bildungswesen, 28% Gewerbe und Logistik, 8% Detailhandel und 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Liegenschaften wurde zum Bilanzstichtag erstmalig von KPMG AG ermittelt und ist im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 8.2 Mio. gestiegen.
Wie erwartet bildete sich der Liegenschaftsertrag leicht um 0.6% auf CHF 83.9 Mio. zurück, da durch Verkäufe entfallene Erträge nur teilweise mittels Leerstandabbau kompensiert werden konnten. Der Liegenschaftsaufwand blieb nahezu stabil bei CHF 9.6 Mio. Das Verhältnis von Liegenschaftsaufwand zu -ertrag beträgt 11.5%. Die Nettorendite des Renditeportfolios beläuft sich auf 5.9% (Vorjahr 6.0%).
Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen betrug am Bilanzstichtag 3.07%, die durchschnittliche Zinsbindung 4.3 Jahre. Intershop hat im Berichtsjahr bereits vorzeitige Anschlussfinanzierungen abgeschlossen, unter deren Berücksichtigung sich ein Durchschnittszinssatz von 2.90% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.2 Jahren ergibt.
Die Eigenkapitalquote lag am Ende des Berichtsjahres bei 43.7%. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung unverändert eine Ausschüttung von CHF 20.00 pro Inhaberaktie beantragen. Dies entspricht, auf Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Rendite von 6.25%. Von der Gesamtausschüttung können CHF 0.80 aus Kapitaleinlagereserven verrechnungssteuerfrei gezahlt werden.
Ausblick
Aufgrund der schlechteren konjunkturellen Aussichten und der beständig zunehmenden Planungs- und Bautätigkeit bleibt das Vermietungsgeschäft herausfordernd. Deshalb und wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes ist die Durchsetzung von substantiellen Mieterhöhungen kaum realistisch. Die im ausgeprägten Verkäufermarkt begründeten Preisanstiege und das sich abzeichnende Überangebot an kommerziellen Flächen veranlassen Intershop, Akquisitionsgelegenheiten auch weiterhin nach strengen Renditemassstäben zu beurteilen.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2012, bedingt durch die Verkäufe, leicht rückläufige Mieterträge, einen tendenziell tieferen Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften sowie tiefere Finanzierungskosten. Das Reinergebnis wird durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.
Medienkontakt:
Intershop Holding AG Puls 5 - Giessereistrasse 18 Postfach 1601 8031 Zürich Tel. 044 544 10 00 Fax 044 544 10 01
Aus dem Verkauf von Immobilien und Stockwerkeinheiten resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 11.1 Mio.
Das aktuelle Marktumfeld erschwerte jedoch die angestrebte Akquisition neuer, erfolgversprechender Liegenschaften und Projekte. Intershop verzichtete komplett auf Zukäufe, da keines der geprüften Angebote ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis aufwies.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 66 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 50% Büro und Bildungswesen, 28% Gewerbe und Logistik, 8% Detailhandel und 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Liegenschaften wurde zum Bilanzstichtag erstmalig von KPMG AG ermittelt und ist im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 8.2 Mio. gestiegen.
Wie erwartet bildete sich der Liegenschaftsertrag leicht um 0.6% auf CHF 83.9 Mio. zurück, da durch Verkäufe entfallene Erträge nur teilweise mittels Leerstandabbau kompensiert werden konnten. Der Liegenschaftsaufwand blieb nahezu stabil bei CHF 9.6 Mio. Das Verhältnis von Liegenschaftsaufwand zu -ertrag beträgt 11.5%. Die Nettorendite des Renditeportfolios beläuft sich auf 5.9% (Vorjahr 6.0%).
Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen betrug am Bilanzstichtag 3.07%, die durchschnittliche Zinsbindung 4.3 Jahre. Intershop hat im Berichtsjahr bereits vorzeitige Anschlussfinanzierungen abgeschlossen, unter deren Berücksichtigung sich ein Durchschnittszinssatz von 2.90% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.2 Jahren ergibt.
Die Eigenkapitalquote lag am Ende des Berichtsjahres bei 43.7%. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung unverändert eine Ausschüttung von CHF 20.00 pro Inhaberaktie beantragen. Dies entspricht, auf Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Rendite von 6.25%. Von der Gesamtausschüttung können CHF 0.80 aus Kapitaleinlagereserven verrechnungssteuerfrei gezahlt werden.
Ausblick
Aufgrund der schlechteren konjunkturellen Aussichten und der beständig zunehmenden Planungs- und Bautätigkeit bleibt das Vermietungsgeschäft herausfordernd. Deshalb und wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes ist die Durchsetzung von substantiellen Mieterhöhungen kaum realistisch. Die im ausgeprägten Verkäufermarkt begründeten Preisanstiege und das sich abzeichnende Überangebot an kommerziellen Flächen veranlassen Intershop, Akquisitionsgelegenheiten auch weiterhin nach strengen Renditemassstäben zu beurteilen.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2012, bedingt durch die Verkäufe, leicht rückläufige Mieterträge, einen tendenziell tieferen Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften sowie tiefere Finanzierungskosten. Das Reinergebnis wird durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.
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Giessereistrasse 18
8005 Zürich
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