Conwert mit starker operativer Entwicklung im 1. Halbjahr 2008
27.08.2008, Wien. Die börsenotierte conwert Immobilien Invest SE hat sich im 1. Halbjahr 2008 bei herausfordernden Rahmenbedingungen auf den weltweiten Finanzmärkten operativ deutlich positiv entwickelt. Neben einem nachhaltigen Asset-Management und selektiv getätigten Akquisitionen und Verkäufen lag der Schwerpunkt im 1. Halbjahr auf der Integration der Ende 2007 und Anfang 2008 übernommenen Dienstleistungsgesellschaften. Aufgrund der starken Entwicklung der Vermietungserlöse auf EUR 72,25 Mio. (+44 % im Vergleich zum Vorjahr) erhöhte sich das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) um 29 % auf EUR 48,03 Mio. Geringere Aufwertungsgewinne hatten ein niedrigeres Betriebsergebnis (EBIT) von EUR 87,14 Mio. zur Folge (1-6/2007: 101,61 Mio.). Die Cash-Erträge Funds from Operations (FFO) und Cash-Profit waren mit EUR 25,87 Mio. bzw. EUR 25,35 Mio. deutlich positiv. Das Nettovermögen (NAV) je Aktie konnte innerhalb eines Jahres um 11 % auf EUR 17,08 gesteigert werden.
„Im 1. Halbjahr 2008 haben wir gezeigt, dass conwert aufgrund ihrer Ausrichtung auf hochwertige Wohnimmobilien und der breiten Aufstellung im Dienstleistungssegment auch in einem schwierigen Marktumfeld organisches Wachstum erzielen und deutlich positive Ertragskennzahlen generieren kann. Mit dieser strategischen Ausrichtung ist es uns möglich, nachhaltig Erträge und insbesondere auch signifikante Cash-Gewinne zu erwirtschaften, auch wenn einige Teilbereiche durch eine Marktschwäche oder externe Faktoren belastet sind“, kommentiert Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäftsführenden Direktoriums, die Unternehmensentwicklung.
+ Steigerung der Immobilien-Kennzahlen: Bei den Immobilien-Kennzahlen konnten erneut Steigerungen ausgewiesen werden. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit lag im 1. Halbjahr 2008 auf der Durchführung ertrags- und wertsteigernder Maßnahmen (Sanierung und Modernisierung von Wohnflächen, Errichtung von Dachgeschoßausbauten, Neuvermietungen) innerhalb des bestehenden Portfolios. Akquisitionen und Verkäufe wurden selektiv getätigt. Im Vergleich zur Vorjahresperiode erhöhte sich das Immobilienvermögen von EUR 2,02 Mrd. auf nunmehr EUR 2,54 Mrd. Zum Stichtag 30. Juni belief sich die Gesamtnutzfläche auf 2.004.515 m2, was einem Anstieg von 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Immobilien-Portfolio umfasste 24.424 Mieteinheiten (+32 %) sowie 7.559 PKW-Stellplätze (+40 %).
+ Immobilien-Dienstleistung: Ausbau des Drittgeschäfts Im Berichtszeitraum standen die weitere Integration der Ende 2007 und Anfang 2008 übernommenen Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften und der Ausbau des Dienstleistungs-Drittgeschäfts im Vordergrund. In der Immobilienverwaltung konnte im 1. Halbjahr 2008 in Österreich ein bedeutender Auftrag durch die zum conwert-Konzern gehörende RESAG-Gruppe gewonnen werden. In Deutschland konnte die conwert-Tochter ALT & KELBER Immobiliengruppe ihre marktführende Position im Bereich Wohnungsprivatisierung durch die Gewinnung weiterer Aufträge ausbauen. Die Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten wurden in der conwert Bauträger-Development Holding GmbH gebündelt.
+ Starke Entwicklung der Vermietungserlöse Im 1. Halbjahr 2008 konnten die Vermietungserlöse auf einen neuen Rekordwert von EUR 72,25 Mio. gesteigert werden, ein Plus von 44 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Anstieg resultiert insbesondere aus den Mietsteigerungen bei Neuvermietungen, der Leerflächenreduktion sowie aus der Flächenexpansion. Das starke organische Wachstum der Vermietungserlöse wird von der Like-for- Like-Analyse belegt: In einem im Vergleich zum 1. Halbjahr 2007 unveränderten Immobilien-Portfolio konnten die Mieterträge in den auf Vermietung ausgerichteten Geschäftsfeldern (Hold-Portfolio) um 10 % gesteigert werden. Der Investmentmarkt für Immobilien-Portfolios und Einzelliegenschaften hat aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen gegenüber dem Vorjahr deutlich an Dynamik verloren. Die Verkaufserlöse beliefen sich im 1. Halbjahr 2008 bei einem insgesamt rückläufigen Transaktionsvolumen auf EUR 84,27 Mio., nach starken EUR 128,22 Mio. im 1. Halbjahr 2007. Der Fokus auf cashertragreiche Verkäufe resultierte in einem Verkaufsgewinn von EUR 12,21 Mio. und einer Verkaufsgewinnmarge von 17 % auf IFRS-Basis sowie einer Cash-Marge von 29 % auf Basis der Anschaffungs- und Investitionskosten.
Die Dienstleistungsumsätze konnten im 2. Quartal gegenüber dem 1. Quartal 2008 um 28 % gesteigert werden und erreichten somit im 1. Halbjahr 2008 EUR 33,19 Mio. Davon entfielen EUR 17,47 Mio. auf Umsätze mit Dritten. Insgesamt konnten somit Umsatzerlöse von EUR 174,00 Mio. erwirtschaftet werden (1-6/2007: EUR 178,35 Mio.).
+ Positive Ertragskennzahlen und Cash-Erträge Das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) konnte mit EUR 48,03 Mio. ausgewiesen werden (1-6/2007: EUR 37,18 Mio.). Die gemäß IFRS vorzunehmenden Anpassungen des Zeitwertes waren aufgrund der hohen Qualität der Immobilien und weiterer Ertragssteigerungen im bestehenden Portfolio im Berichtszeitraum mit EUR 44,13 Mio. erneut deutlich positiv.
Erwartungsgemäß lagen sie jedoch unter dem von der Erstbewertung des Immobilien-Portfolios Kirchsteigfeld (Aufwertungsgewinn von EUR 32,6 Mio.) geprägten Wert des Vorjahres (EUR 64,43 Mio.). Wegen der niedrigeren Aufwertungen lag das Betriebsergebnis (EBIT) mit EUR 87,14 Mio. unter dem Vorjahreswert von EUR 101,61 Mio. Das Finanzergebnis war aufgrund eines geringeren Ergebnisbeitrages der ECO Business-Immobilien AG und eines höheren Finanzaufwandes mit EUR -33,02 Mio. negativ (1-6/2007: EUR -11,53 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wurde mit EUR 54,12 Mio. ausgewiesen (1-6/2007: EUR 90,09 Mio.).
Deutlich positiv waren die Cash-Erträge, die Aufwertungsgewinne nicht berücksichtigen. Die Funds from Operations (FFO) lagen mit EUR 25,87 Mio. in etwa auf Vorjahresniveau (EUR 28,01 Mio.). Der Cash-Profit belief sich auf EUR 25,35 Mio., nach EUR 28,01 Mio. im Vorjahr. Das Nettovermögen (NAV) je Aktie erhöhte sich auf Jahressicht um 11 % auf EUR 17,08 (6/2007: EUR 15,33).
+ Ausblick für das Gesamtjahr 2008 conwert profitiert im aktuell schwierigen Marktumfeld von der hohen Wertschöpfung innerhalb der Unternehmensgruppe und den damit verbundenen organischen Wachstumsmöglichkeiten. Externen Einflüssen auf der Finanzierungsseite sowie der aktuell marktbedingten Zurückhaltung bei Immobilienkäufen kann sich aber auch conwert nicht entziehen. Der Fokus für das 2. Halbjahr 2008 wird unverändert auf der intensiven Bewirtschaftung und dem Development des bestehenden Immobilien-Portfolios liegen. Bei den Vermietungserlösen erwartet das Unternehmen daher eine konstante Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Bei den Verkaufs-Aktivitäten wird kurzfristig mit einer weiterhin volatilen Entwicklung gerechnet.
Die Verkaufserlöse werden im aktuellen Umfeld daher voraussichtlich am unteren Ende der angepeilten Bandbreite von 10-15 % des gesamten Immobilienbestandes zu liegen kommen. Insgesamt wird sich das Immobilien-Portfolio bei selektiven An- und Verkäufen zu Jahresende auf unverändert rund EUR 2,5 Mrd. belaufen. Im Segment Immobilien-Dienstleistungen sollte sich die erfreuliche Entwicklung im Drittgeschäft auch im 2. Halbjahr 2008 fortsetzen. Aufgrund geringerer Portfolio-Trading-Aktivitäten sowie eines aktuell verlangsamten Portfolioausbaus werden sich die internen Erlöse der Management-Gesellschaften und somit die gesamten Dienstleistungs-Umsätze im Gesamtjahr 2008 weniger dynamisch entwickeln als ursprünglich prognostiziert.
Bei Fortsetzung der schwierigen Rahmenbedingungen geht conwert daher für das Gesamtjahr 2008 von einer vorübergehenden Abflachung des Unternehmenswachstums aus. Aufgrund der starken Entwicklung des Vermietungsgeschäfts und der neuen Dienstleistungs-Aktivitäten wird conwert im Gesamtjahr 2008 trotz geringerer Aufwertungsgewinne und höherer Finanzaufwendungen ein Betriebsergebnis erzielen können, das ungefähr auf dem Niveau des Rekordjahres 2007 liegen sollte. Durch die starke operative Entwicklung wird für das Gesamtjahr 2008 weiterhin mit einer Erhöhung des Substanzwertes je Aktie gegenüber dem Vorjahr und der erstmaligen Ausschüttung einer Dividende ausgegangen.
+ Steigerung der Immobilien-Kennzahlen: Bei den Immobilien-Kennzahlen konnten erneut Steigerungen ausgewiesen werden. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit lag im 1. Halbjahr 2008 auf der Durchführung ertrags- und wertsteigernder Maßnahmen (Sanierung und Modernisierung von Wohnflächen, Errichtung von Dachgeschoßausbauten, Neuvermietungen) innerhalb des bestehenden Portfolios. Akquisitionen und Verkäufe wurden selektiv getätigt. Im Vergleich zur Vorjahresperiode erhöhte sich das Immobilienvermögen von EUR 2,02 Mrd. auf nunmehr EUR 2,54 Mrd. Zum Stichtag 30. Juni belief sich die Gesamtnutzfläche auf 2.004.515 m2, was einem Anstieg von 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Immobilien-Portfolio umfasste 24.424 Mieteinheiten (+32 %) sowie 7.559 PKW-Stellplätze (+40 %).
+ Immobilien-Dienstleistung: Ausbau des Drittgeschäfts Im Berichtszeitraum standen die weitere Integration der Ende 2007 und Anfang 2008 übernommenen Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften und der Ausbau des Dienstleistungs-Drittgeschäfts im Vordergrund. In der Immobilienverwaltung konnte im 1. Halbjahr 2008 in Österreich ein bedeutender Auftrag durch die zum conwert-Konzern gehörende RESAG-Gruppe gewonnen werden. In Deutschland konnte die conwert-Tochter ALT & KELBER Immobiliengruppe ihre marktführende Position im Bereich Wohnungsprivatisierung durch die Gewinnung weiterer Aufträge ausbauen. Die Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten wurden in der conwert Bauträger-Development Holding GmbH gebündelt.
+ Starke Entwicklung der Vermietungserlöse Im 1. Halbjahr 2008 konnten die Vermietungserlöse auf einen neuen Rekordwert von EUR 72,25 Mio. gesteigert werden, ein Plus von 44 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Anstieg resultiert insbesondere aus den Mietsteigerungen bei Neuvermietungen, der Leerflächenreduktion sowie aus der Flächenexpansion. Das starke organische Wachstum der Vermietungserlöse wird von der Like-for- Like-Analyse belegt: In einem im Vergleich zum 1. Halbjahr 2007 unveränderten Immobilien-Portfolio konnten die Mieterträge in den auf Vermietung ausgerichteten Geschäftsfeldern (Hold-Portfolio) um 10 % gesteigert werden. Der Investmentmarkt für Immobilien-Portfolios und Einzelliegenschaften hat aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen gegenüber dem Vorjahr deutlich an Dynamik verloren. Die Verkaufserlöse beliefen sich im 1. Halbjahr 2008 bei einem insgesamt rückläufigen Transaktionsvolumen auf EUR 84,27 Mio., nach starken EUR 128,22 Mio. im 1. Halbjahr 2007. Der Fokus auf cashertragreiche Verkäufe resultierte in einem Verkaufsgewinn von EUR 12,21 Mio. und einer Verkaufsgewinnmarge von 17 % auf IFRS-Basis sowie einer Cash-Marge von 29 % auf Basis der Anschaffungs- und Investitionskosten.
Die Dienstleistungsumsätze konnten im 2. Quartal gegenüber dem 1. Quartal 2008 um 28 % gesteigert werden und erreichten somit im 1. Halbjahr 2008 EUR 33,19 Mio. Davon entfielen EUR 17,47 Mio. auf Umsätze mit Dritten. Insgesamt konnten somit Umsatzerlöse von EUR 174,00 Mio. erwirtschaftet werden (1-6/2007: EUR 178,35 Mio.).
+ Positive Ertragskennzahlen und Cash-Erträge Das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) konnte mit EUR 48,03 Mio. ausgewiesen werden (1-6/2007: EUR 37,18 Mio.). Die gemäß IFRS vorzunehmenden Anpassungen des Zeitwertes waren aufgrund der hohen Qualität der Immobilien und weiterer Ertragssteigerungen im bestehenden Portfolio im Berichtszeitraum mit EUR 44,13 Mio. erneut deutlich positiv.
Erwartungsgemäß lagen sie jedoch unter dem von der Erstbewertung des Immobilien-Portfolios Kirchsteigfeld (Aufwertungsgewinn von EUR 32,6 Mio.) geprägten Wert des Vorjahres (EUR 64,43 Mio.). Wegen der niedrigeren Aufwertungen lag das Betriebsergebnis (EBIT) mit EUR 87,14 Mio. unter dem Vorjahreswert von EUR 101,61 Mio. Das Finanzergebnis war aufgrund eines geringeren Ergebnisbeitrages der ECO Business-Immobilien AG und eines höheren Finanzaufwandes mit EUR -33,02 Mio. negativ (1-6/2007: EUR -11,53 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wurde mit EUR 54,12 Mio. ausgewiesen (1-6/2007: EUR 90,09 Mio.).
Deutlich positiv waren die Cash-Erträge, die Aufwertungsgewinne nicht berücksichtigen. Die Funds from Operations (FFO) lagen mit EUR 25,87 Mio. in etwa auf Vorjahresniveau (EUR 28,01 Mio.). Der Cash-Profit belief sich auf EUR 25,35 Mio., nach EUR 28,01 Mio. im Vorjahr. Das Nettovermögen (NAV) je Aktie erhöhte sich auf Jahressicht um 11 % auf EUR 17,08 (6/2007: EUR 15,33).
+ Ausblick für das Gesamtjahr 2008 conwert profitiert im aktuell schwierigen Marktumfeld von der hohen Wertschöpfung innerhalb der Unternehmensgruppe und den damit verbundenen organischen Wachstumsmöglichkeiten. Externen Einflüssen auf der Finanzierungsseite sowie der aktuell marktbedingten Zurückhaltung bei Immobilienkäufen kann sich aber auch conwert nicht entziehen. Der Fokus für das 2. Halbjahr 2008 wird unverändert auf der intensiven Bewirtschaftung und dem Development des bestehenden Immobilien-Portfolios liegen. Bei den Vermietungserlösen erwartet das Unternehmen daher eine konstante Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Bei den Verkaufs-Aktivitäten wird kurzfristig mit einer weiterhin volatilen Entwicklung gerechnet.
Die Verkaufserlöse werden im aktuellen Umfeld daher voraussichtlich am unteren Ende der angepeilten Bandbreite von 10-15 % des gesamten Immobilienbestandes zu liegen kommen. Insgesamt wird sich das Immobilien-Portfolio bei selektiven An- und Verkäufen zu Jahresende auf unverändert rund EUR 2,5 Mrd. belaufen. Im Segment Immobilien-Dienstleistungen sollte sich die erfreuliche Entwicklung im Drittgeschäft auch im 2. Halbjahr 2008 fortsetzen. Aufgrund geringerer Portfolio-Trading-Aktivitäten sowie eines aktuell verlangsamten Portfolioausbaus werden sich die internen Erlöse der Management-Gesellschaften und somit die gesamten Dienstleistungs-Umsätze im Gesamtjahr 2008 weniger dynamisch entwickeln als ursprünglich prognostiziert.
Bei Fortsetzung der schwierigen Rahmenbedingungen geht conwert daher für das Gesamtjahr 2008 von einer vorübergehenden Abflachung des Unternehmenswachstums aus. Aufgrund der starken Entwicklung des Vermietungsgeschäfts und der neuen Dienstleistungs-Aktivitäten wird conwert im Gesamtjahr 2008 trotz geringerer Aufwertungsgewinne und höherer Finanzaufwendungen ein Betriebsergebnis erzielen können, das ungefähr auf dem Niveau des Rekordjahres 2007 liegen sollte. Durch die starke operative Entwicklung wird für das Gesamtjahr 2008 weiterhin mit einer Erhöhung des Substanzwertes je Aktie gegenüber dem Vorjahr und der erstmaligen Ausschüttung einer Dividende ausgegangen.
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Albertgasse 35
1080 Wien
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