Conwert verzeichnet 2008 Umsatz- und EBITDA-Zuwachs - Abschreibungen und Wertberichtigungen belasten Ergebnis
26.03.2009, Wien. Die börsenotierte conwert Immobilien Invest SE hat im Geschäftsjahr 2008 in ihrem Kerngeschäft ein stabiles Wachstum verzeichnen können. Die Umsatzerlöse erhöhten sich von EUR 363,12 Mio. auf EUR 391,12 Mio. Dieser Zuwachs von 8 % resultiert aus höheren Vermietungserlösen, dem laufenden Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts sowie deutlich positiven Verkaufsmargen. Das operative Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) stieg von EUR 75,53 Mio. auf EUR 94,36 Mio. Das Betriebsergebnis (EBIT) sank aufgrund geringfügiger Wertberichtigungen des Immobilienvermögens, ausserplanmässiger Abschreibungen und Abwertungen von Beteiligungen sowie höherer Finanzierungsaufwendungen auf EUR 69,98 Mio. (2007: EUR 172,53 Mio.). Die Cash-Erträge, in denen unbare Ergebniseffekte nicht berücksichtigt werden, waren deutlich positiv: Die Funds from Operations (FFO) beliefen sich auf EUR 53,82 Mio. (2007: EUR 57,77 Mio.).
Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen stand im Geschäftsjahr 2008 die Optimierung des Immobilien-Portfolios im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Das Immobilienvermögen erhöhte sich im Jahresvergleich um 6 % auf EUR 2,50 Mrd.
+ Operative Geschäftsentwicklung
Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2008 auf EUR 391,12 Mio. (+8 %). Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Vermietungserlöse von EUR 109,49 Mio. auf EUR 147,74 Mio. Mit EUR 203,13 Mio. (2007: EUR 252,47) konnte bei den Veräußerungserlösen der Zielwert von EUR 200 Mio. erreicht werden. Die Verkäufe erfolgten 14 % über den IFRS-Buchwerten und 27 % über den fortgeschriebenen Anschaffungskosten. Die Dienstleistungsumsätze im ersten vollständig konsolidierten Geschäftsjahr beliefen sich auf insgesamt EUR 70,65 Mio. (2007: EUR 1,16 Mio.). Davon wurden 57 % oder EUR 40,25 Mio. mit dritten Auftraggebern erzielt.
+ Ertragskennzahlen von unbaren Effekten belastet
Aufgrund der positiven operativen Entwicklung im Berichtsjahr 2008 stieg das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) trotz schwierigerer Marktbedingungen im Vergleich zum Vorjahr um 25 % von EUR 75,53 Mio. auf EUR 94,36 Mio.
Trotz Abwertungen (EUR -2,16 Mio.) sowie höherer Abschreibungen war das Betriebsergebnis (EBIT) mit EUR 69,98 Mio. positiv, nach EUR 172,53 Mio. 2007. Das EBIT war aufgrund der nicht vorhersehbaren Auswirkungen der Finanzkrise auf den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt zudem von außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von EUR 12,00 Mio. für die ECO Management GmbH betroffen.
Das Finanzergebnis sank im Vergleich zum Vorjahr von EUR -27,37 Mio. auf EUR -98,80 Mio. Belastet wurde das Finanzergebnis von höheren Finanzaufwendungen, wovon jedoch lediglich EUR 64,52 Mio. liquiditätswirksam waren. Weiters wirkten sich der negative Ergebnisbeitrag der at equity konsolidierten ECO Business-Immobilien AG in Höhe von EUR 8,89 Mio sowie die Wertberichtigung des Beteiligungsansatzes um EUR 18,37 Mio. ertragsmindernd aus. Die Wertberichtigung erfolgte im Rahmen einer konservativen Bewertung, weil das auf Büro- und Gewerbeimmobilien fokussierte Unternehmen in höherem Ausmaß von Abwertungen betroffen war. Insgesamt war die Ergebnisentwicklung von conwert damit von unbaren Effekten aus Abwertungen, Abschreibungen und Wertberichtigungen in Höhe von EUR 51,65 Mio. belastet.
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wurde von dieser Entwicklung negativ beeinflusst und belief sich daher auf EUR -28,83 Mio. (2007: EUR 145,15 Mio.).
+ Solide Finanzlage und Eigenkapitalquote von 42 %
Das Eigenkapital belief sich zum Ende 2008 auf EUR 1.274,21 Mio. Die Eigenkapitalquote wurde mit 42 % (2007: 48 %) ausgewiesen. Das gesamte Finanzierungsvolumen erhöhte sich auf EUR 1.559 Mio. Im Durchschnitt finanziert conwert mit einem Aufschlag von 80 Basispunkten auf den EURIBOR. Die durchschnittliche Verzinsung belief sich auf 4,75 %, die durchschnittliche Laufzeit der Kredite auf 11,3 Jahre. Zum Bilanzstichtag verfügte conwert über liquide Mittel von rund EUR 70 Mio. Auf der Refinanzierungsseite stehen für 2009 und 2010 mit EUR 54 Mio. bzw. EUR 61 Mio. nur geringe Beträge zur Prolongation an.
Das Nettovermögen je Aktie (NAV) sank im Vergleich zum Vorjahr beeinflusst durch das negative Konzernergebnis und negativen Effekten aus Zinssicherungsgeschäften von EUR 16,25 auf EUR 15,55.
+ Ausblick für das Geschäftsjahr 2009
Trotz des allgemein negativen wirtschaftlichen Umfelds geht conwert aus heutiger Sicht von einer weitestgehend stabilen Wohnimmobilienmarktentwicklung an den wichtigsten conwert-Standorten aus. Der strategische Fokus im Geschäftsjahr 2009 wird auf der weiteren Verbesserung der Kosten- und Finanzierungsstruktur, dem Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts, dem Verkauf von Immobilien sowie auf organischen Mietertragssteigerungen liegen. Opportunitäten auf der Akquisitionsseite werden nur äusserst selektiv genutzt werden.
Im angelaufenen Geschäftsjahr 2009 konnte conwert bereits Immobilien im Wert von rund EUR 60 Mio. mit erneut zweistelligen IFRS-Margen und Cash-Gewinn- Margen von über 25 % veräussern. Für das Gesamtjahr wird ein Verkaufsvolumen von EUR 200 Mio. angestrebt.
Bei einem unveränderten Marktumfeld rechnet conwert daher im Jahr 2009 mit einer positiven operativen Geschäftsentwicklung und einem Cash-Ertrag (FFO), der zumindest auf dem Niveau von 2008 zu liegen kommt.
Das Geschäftsführende Direktorium behält sich vor, unter Berücksichtigung der operativen Entwicklung in den nächsten Wochen bei der Hauptversammlung im Mai die Ausschüttung einer Dividende vorzuschlagen.
+ Operative Geschäftsentwicklung
Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2008 auf EUR 391,12 Mio. (+8 %). Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Vermietungserlöse von EUR 109,49 Mio. auf EUR 147,74 Mio. Mit EUR 203,13 Mio. (2007: EUR 252,47) konnte bei den Veräußerungserlösen der Zielwert von EUR 200 Mio. erreicht werden. Die Verkäufe erfolgten 14 % über den IFRS-Buchwerten und 27 % über den fortgeschriebenen Anschaffungskosten. Die Dienstleistungsumsätze im ersten vollständig konsolidierten Geschäftsjahr beliefen sich auf insgesamt EUR 70,65 Mio. (2007: EUR 1,16 Mio.). Davon wurden 57 % oder EUR 40,25 Mio. mit dritten Auftraggebern erzielt.
+ Ertragskennzahlen von unbaren Effekten belastet
Aufgrund der positiven operativen Entwicklung im Berichtsjahr 2008 stieg das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) trotz schwierigerer Marktbedingungen im Vergleich zum Vorjahr um 25 % von EUR 75,53 Mio. auf EUR 94,36 Mio.
Trotz Abwertungen (EUR -2,16 Mio.) sowie höherer Abschreibungen war das Betriebsergebnis (EBIT) mit EUR 69,98 Mio. positiv, nach EUR 172,53 Mio. 2007. Das EBIT war aufgrund der nicht vorhersehbaren Auswirkungen der Finanzkrise auf den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt zudem von außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von EUR 12,00 Mio. für die ECO Management GmbH betroffen.
Das Finanzergebnis sank im Vergleich zum Vorjahr von EUR -27,37 Mio. auf EUR -98,80 Mio. Belastet wurde das Finanzergebnis von höheren Finanzaufwendungen, wovon jedoch lediglich EUR 64,52 Mio. liquiditätswirksam waren. Weiters wirkten sich der negative Ergebnisbeitrag der at equity konsolidierten ECO Business-Immobilien AG in Höhe von EUR 8,89 Mio sowie die Wertberichtigung des Beteiligungsansatzes um EUR 18,37 Mio. ertragsmindernd aus. Die Wertberichtigung erfolgte im Rahmen einer konservativen Bewertung, weil das auf Büro- und Gewerbeimmobilien fokussierte Unternehmen in höherem Ausmaß von Abwertungen betroffen war. Insgesamt war die Ergebnisentwicklung von conwert damit von unbaren Effekten aus Abwertungen, Abschreibungen und Wertberichtigungen in Höhe von EUR 51,65 Mio. belastet.
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wurde von dieser Entwicklung negativ beeinflusst und belief sich daher auf EUR -28,83 Mio. (2007: EUR 145,15 Mio.).
+ Solide Finanzlage und Eigenkapitalquote von 42 %
Das Eigenkapital belief sich zum Ende 2008 auf EUR 1.274,21 Mio. Die Eigenkapitalquote wurde mit 42 % (2007: 48 %) ausgewiesen. Das gesamte Finanzierungsvolumen erhöhte sich auf EUR 1.559 Mio. Im Durchschnitt finanziert conwert mit einem Aufschlag von 80 Basispunkten auf den EURIBOR. Die durchschnittliche Verzinsung belief sich auf 4,75 %, die durchschnittliche Laufzeit der Kredite auf 11,3 Jahre. Zum Bilanzstichtag verfügte conwert über liquide Mittel von rund EUR 70 Mio. Auf der Refinanzierungsseite stehen für 2009 und 2010 mit EUR 54 Mio. bzw. EUR 61 Mio. nur geringe Beträge zur Prolongation an.
Das Nettovermögen je Aktie (NAV) sank im Vergleich zum Vorjahr beeinflusst durch das negative Konzernergebnis und negativen Effekten aus Zinssicherungsgeschäften von EUR 16,25 auf EUR 15,55.
+ Ausblick für das Geschäftsjahr 2009
Trotz des allgemein negativen wirtschaftlichen Umfelds geht conwert aus heutiger Sicht von einer weitestgehend stabilen Wohnimmobilienmarktentwicklung an den wichtigsten conwert-Standorten aus. Der strategische Fokus im Geschäftsjahr 2009 wird auf der weiteren Verbesserung der Kosten- und Finanzierungsstruktur, dem Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts, dem Verkauf von Immobilien sowie auf organischen Mietertragssteigerungen liegen. Opportunitäten auf der Akquisitionsseite werden nur äusserst selektiv genutzt werden.
Im angelaufenen Geschäftsjahr 2009 konnte conwert bereits Immobilien im Wert von rund EUR 60 Mio. mit erneut zweistelligen IFRS-Margen und Cash-Gewinn- Margen von über 25 % veräussern. Für das Gesamtjahr wird ein Verkaufsvolumen von EUR 200 Mio. angestrebt.
Bei einem unveränderten Marktumfeld rechnet conwert daher im Jahr 2009 mit einer positiven operativen Geschäftsentwicklung und einem Cash-Ertrag (FFO), der zumindest auf dem Niveau von 2008 zu liegen kommt.
Das Geschäftsführende Direktorium behält sich vor, unter Berücksichtigung der operativen Entwicklung in den nächsten Wochen bei der Hauptversammlung im Mai die Ausschüttung einer Dividende vorzuschlagen.
Kontakt:
Conwert Immobilien Invest SE
Albertgasse 35
1080 Wien
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