Hypo Vereinsbank: Immobilienstudie der HVB für den Landkreis Harburg

Der Jahresbeginn verlief auf dem Wohnungsmarkt im Landkreis Harburg vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise deutlich ruhiger als im selben Vorjahreszeitraum. Allerdings tendierte der Markt bereits in den letzten beiden Jahren schwächer. Während dabei die Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen stabil blieben, ist besonders der stark rückläufige Markt für Baugrundstücke dafür verantwortlich. Im Wohnungsneubau ist neben dem schwachen Geschosswohnungsbau insbesondere der Eigenheimbau eingebrochen. Hier erwartet die HVB-Expertin weitere Rückgänge. Rückläufige Preise sind angesichts des grossen Angebotes bei Neubauhäusern, gebrauchten Objekten und Bauland zu beobachten. Vor allem in abseitig gelegenen Lagen sind Preisnachlässe üblich. Ungebrochen ist dagegen der Nachfragetrend hin zu zentralen Standorten mit guter Infrastruktur. Darunter leiden die ländlichen und dörflichen Lagen, wo das zunehmende Angebot an Bestandsimmobilien einer nachlassenden Nachfrage gegenübersteht. Dies wird u.a. auch dadurch begünstigt, dass zunehmend Senioren ihre älteren Eigenheime verkaufen, um altengerechte Wohnimmobilien wie Miet- und Eigentumswohnungen in zentraleren Lagen und barrierefreie Objekte wie Bungalows zu erwerben.

"Die Immobiliensituation in den Gemeinden des Landkreises Harburg sind teilweise recht unterschiedlich zu bewerten", sagt HVB-Expertin Annette Kremer. Deshalb habe sie im Rahmen der Studie für jede Gemeinde eine separate Einschätzung angefertigt:

Drei neue Baugebiete in Seevetal Seevetal weist unterschiedliche Wohnqualitäten auf: Während die nördlichen Ortschaften Meckelfeld, Maschen und Fleestedt stärker verdichtet sind, sind die südlichen Orte eher ländlich geprägt. Die Bevölkerungszahl ist mit 41.400 Personen seit 2002 weitgehend stabil. Das Baulandangebot ist vielfältig. Nachdem das Baugebiet "Wittenberger Feld" mit 110 Bauplätzen in Emmelndorf bis auf einige Restplätze vermarktet ist, werden drei neue Baugebiete wahrscheinlich noch im Jahresverlauf erschlossen: In Ramesloh das "Domherrenfeld" mit 70 Plätzen für Einzel- und Doppelhäuser, in Ohlendorf "Zum Suhrfeld" mit 20 und in Meckelfeld "Am Blöcken" mit 15 Plätzen.

Winsen/Luhe strebt weitere Expansion an Die Kreisstadt mit 33.600 Einwohnern verzeichnet seit Jahren ein solides Bevölkerungswachstum. So setzt die Gemeinde auch trotz der wachsenden Überalterung weiterhin auf Expansion. Die grössten Baulandreserven bestehen im jüngsten Baugebiet "Am Bach" im Ortsteil Scharmbeck mit 60 Bauplätzen. Weitere 40 der ehemals 80 Grundstücke sind noch im Baugebiet "Hinterm Böge" in Luhdorf im Angebot. Daneben ergänzen Restplätze in diversen älteren Baugebieten das Angebot. Im Laufe des Jahres wird zudem der Sportplatz an der Schirwindter Strasse in ein Wohngebiet für etwa 65 Eigenheime verwandelt.

Tostedt mit vergleichsweise niedrigen Preisen und wenig Bauland Tostedt ist ein Standort mit vergleichsweise niedrigen Preisen. In den 90er Jahren wurde in erster Linie auf Doppel- und Reihenhäuser gesetzt, was die Gemeinde für Familien attraktiv machte. Nun wird das Bauland in grossen Baugebieten langsam knapp. In der Gartenstadt Heidloh" ist von 90 Bauplätzen nur noch ein Drittel verfügbar. Nur noch Restflächen bietet das Neubaugebiet "Rosenstrasse Heidweg". Wegen erheblicher Nachver- dichtungspotenziale stehen die Bodenpreise in Tostedt jedoch weiter unter Druck, wodurch 2008 deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen waren. Schwerpunkt im Neu Wulmstorfer "Apfelgarten" Der Entwicklungsschwerpunkt für Neu Wulmstorf liegt im zentral gelegenen Baugebiet "Apfelgarten". Von 420 Bauplätzen sind im ersten und zweiten Bauabschnitt mit insgesamt 190 Parzellen noch rund ein Drittel verfügbar.

Erhebliches Preisgefälle in Rosengarten Charakteristisch für Rosengarten sind die erheblichen Preisunterschiede zwischen den mittleren und sehr guten Wohnlagen wie in Sieversen, Tötensen, Ehestorf und Sottorf. Die Gemeinde verfolgt eine restriktive Baulandpolitik, weshalb vorrangig kleine Nachverdichtungsflächen realisiert werden. Bereits seit Herbst 2006 wird das Baugebiet "Nenndorf Süd" (95 Bauplätze" bebaut, wo lediglich noch 25 Plätze frei sind. In Stelle seit zehn Jahren keine Bauflächen ausgewiesen. Die Gemeinde hat seit fast zehn Jahren keine Bauflächen mehr ausgewiesen und auch die Nachverdichtungsmöglichkeiten sind nahezu erschöpft. Die Nachfrage nach Bauland kann deshalb nicht befriedigt werden. Vorgesehen ist allerdings, am westlichen Ortsrand ein Neubaugebiet für 40 Eigenheime auszuweisen. Baubeginn wird aber erst im kommenden Jahr sein.

Jesteburg setzt auf Nachverdichtung Trotz der etwas ungünstiger Verkehrslage ist Jesteburg ein bevorzugter Standort. Vor allem Bendestorf – bekannt vor allem durch die Filmindustrie in der Nachkriegszeit – zählt mit seinen Hanglagen zu den herausragenden Wohnstandorten des gesamten Landkreises. So nimmt auch die Bevölkerungszahl stetig zu Indiz für die hohe Wohnqualität, die zu einem hohem Mass an Standorttreue führt. Begleitet wird diese Entwicklung jedoch von einer starken Überalterung. Bereits im Jahr 2020 wird jeder zweite Einwohner über 50 Jahre alt sein.

Jesteburg konzentriert die Baulandgewinnung auf die Nachverdichtung. So wurde in mehreren Ortsteilen bereits die Teilung der hier vielfach grossen Grundstücke zugelassen.

Hypo Vereinsbank
Kardinal Faulhaberstrasse 1
80333 München

 Hypo Vereinsbank (Firmenporträt)
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