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Alstria: Starkes operatives Geschäft


Alstria office REIT-AG

05.03.2010, Es ist der alstria office REIT-AG, einem intern gemanagten Real Estate Investment Trust (REIT), gelungen, die Bilanz zu stärken und die Prognose der Umsatzerlöse sowie des operativen Ergebnisses (FFO) für das Jahr 2009 einzuhalten. Durch die selektive Refinanzierung und Veräusserung von Objekten hielt das Unternehmen den Loan-to-Value (LTV) des Konsortialkredits knapp unter 60% und senkte damit die Inanspruchnahme von EUR 1,1 Mrd. auf EUR 651 Mio.


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„alstria konnte sich durch intensive Konzentration auf das operative Geschäft, selektive Veräusserungen und Refinanzierungen erfolgreich durch ein sehr schwieriges Umfeld im Jahr 2009 manövrieren“, kommentiert Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender der alstria. „Mit mehr als EUR 50 Mio. Barmitteln, die wir jederzeit einsetzen könnten, wenn wir attraktive Chancen auf dem Markt erkennen, gehört unsere Bilanz zu den stärksten in der deutschen Immobilienbranche“, fügt Alexander Dexne, Finanzvorstand der alstria, hinzu.

Umsatzentwicklung, operatives Ergebnis und Nettogewinn

Umsatzerlöse und operatives Ergebnis (FFO) entsprachen im Geschäftsjahr 2009 der Jahresprognose des Unternehmens: Die Umsatzerlöse beliefen sich auf EUR 102,5 Mio. (2008: EUR 102,1 Mio.). 2009 betrugen die Nettomieteinnahmen insgesamt zirka EUR 92 Mio. (2008: EUR 93,2 Mio.). Das FFO, das bei EUR 32,7 Mio. (2008: EUR 39,4 Mio.) lag, wurde wie erwartet durch die höheren Finanzkosten sowie eine Beschleunigung der Asset Management- Aktivitäten beeinflusst.

Der Konzernverlust betrug EUR 79,7 Mio. (2008: Konzernverlust von EUR 56 Mio.) beziehungsweise EUR 1,44 je Aktie. Dieser Verlust ist vorrangig einer negativen, nicht zahlungswirksamen Abwertung des Immobilienportfolios (EUR 86 Mio.) sowie einer Abwertung und Terminierung von Zins-sicherungsinstrumenten (EUR 23 Mio.) zuzurechnen.

Finanz– und Vermögenslage

Ende 2009 wurde alstrias Portfolio mit EUR 1,6 Mrd. bewertet, was einer Bewertungsrendite von 6,2% (5,9% im Jahr 2008) entspricht. Der Nettosubstanzwert (NAV) sank im Vergleich zum Vorjahr um zirka 13,1% auf EUR 634 Mio. Dieser Rückgang war hauptsächlich durch die nicht zahlungs-wirksame Abwertung des Immobilienvermögens und den Einfluss der Neubewertung der Zinssicherungsinstrumente bedingt. Der NAV je Aktie lag bei EUR 11,32 und damit unter den EUR 13,03 des Jahres 2008.

alstria lag am Jahresende mit einer LTV-Quote von 59,8% für den Konsortialkredit im Rahmen der vertraglichen Anforderungen von 65%.

Dividende für 2009

Der Vorstand wird der Jahreshauptversammlung für das Geschäftsjahr 2009 eine Dividende von EUR 0,50 je Aktie vorschlagen.

Operative Leistungen

In einem äusserst schwierigen Marktumfeld konnte alstria Immobilien für EUR 141 Mio. veräussern, was der Jahresabschlussbewertung für 2008 entspricht. Trotz dieses großen Veräusserungserfolgs und der ausgezeichneten Qualität des Portfolios musste alstria einen nicht zahlungswirksamen Portfolio-bewertungsverlust von EUR 86 Mio. ausweisen. Diese Abwertung war vorrangig durch die Abschreibung auf Immobilien mit einem Wert über EUR 50 Mio. und/oder mit Mietlaufzeiten unter 10 Jahren bedingt. 19 Objekte, die im Hinblick auf die Gesamtimmobilienanzahl 25% ausmachen, verursachten mehr als 80% der gesamten Abwertung.

alstrias intensive Konzentration auf das Asset Management ermöglichte dem Unternehmen wesentliche Fortschritte bei seinen Modernisierungsprojekten. Die Baugenehmigung für das Gebäude „Alte Post“, ein Wahrzeichen in Hamburg, wurde erteilt. Dadurch steht dem Beginn des Vermietungsprozesses nichts mehr im Weg. Zudem wurde ein Mitte 2009 erworbenes, leer stehendes Gebäude vollständig renoviert und auf Basis eines langfristigen Mietvertrages vermietet. Obwohl alstria ausschliesslich vollständig vermietete Gebäude veräussert hat, bleibt die Leerstandsrate bei ca. 5,7% stabil. Das Like-for-Like Mietwachstum für das Portfolio betrug im Geschäftsjahr 1,4%.

Ereignisse nach dem Stichtag: Portfolioveräusserung und Refinanzierung alstria hat den Verkauf eines in Hamburg belegenen Immobilienportfolios für einen Verkaufspreis von insgesamt EUR 84,2 Mio. vertraglich vereinbart. Der Verkaufspreis liegt 11% bzw. 4% über den IFRS-Bewertungen von 2009 beziehungsweise 2008. Das Portfolio verfügt über für fünfzehn Jahre gesicherte Bruttomieteinnahmen in Höhe von EUR 3,86 Mio. pro Jahr.

Im Anschluss an die Unterzeichnung des neuen Joint Ventures, das am 22. Februar bekannt gegeben wurde, zahlte alstria EUR 28 Mio. ihres Konsortialkredits zurück. Ferner schloss alstria eine neue Kreditvereinbarung in Höhe von EUR 76 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren ab, um vier Objekte in Hamburg, Essen und Leipzig, mit einer durchschnittlichen Mietdauer von acht Jahren, zu refinanzieren. Für diesen Kredit wurde ein Festzins in Höhe von 4,62% bis zur Fälligkeit vereinbart. Nach dieser Refinanzierung und den oben genannten Veräusserungen beläuft sich die Inanspruchnahme aus dem Konsortialkredit auf EUR 651 Mio. Im Anschluss an diese Refinanzierung liegen die Fremdkapitalkosten für alstria bei 4,3%.

REIT-Eigenkapitalquote wesentlich verbessert

Die REIT-Eigenkapitalquote für das Geschäftsjahr 2009 lag trotz des Nettoverlustes gegenüber dem GJ 2008 unverändert bei 40,3% und unter der im REIT-Gesetz festgelegten Bedingung von 45%. Dies stellt jedoch den steuerfreien Status der alstria nicht in Frage, da das REIT-Gesetz eine Heilungsperiode von drei Jahren (d.h. 31. Dezember 2010) vorsieht. Bezieht man die Transaktionen ein, die in den ersten Monaten des Jahres 2010 abgeschlossen wurden, wird die REIT-Eigenkapitalquote voraussichtlich von 40,3% auf über 43% erheblich ansteigen.

Ausblick

Auf Grundlage der erst kürzlich erfolgten Transaktionen und der bereits vertraglich vereinbarten Mieten erwartet alstria für das Geschäftsjahr 2010 Umsatzerlöse in Höhe von EUR 89 Mio. und ein operatives Ergebnis (FFO) in Höhe von EUR 27 Mio.

Die vollständigen Finanzkennzahlen und der Geschäftsbericht des Unternehmens werden am 31. März 2010 veröffentlicht.

Kontakt:
Alstria office REIT-AG
Bäckerbreitergang 75
20355 Hamburg

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