Intershop: Erfolgreiches Geschäftsjahr 2009
11.03.2010, Alle drei Zielvorgaben der Gesellschaft für 2009, Reduktion der Leerstandsquote, Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch gezielte Verkäufe entwickelter Liegenschaften sowie Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotential wurden erfolgreich umgesetzt. Die Leerstandsquote reduzierte sich um 0,4 Prozentpunkte auf 10,8%; aus dem Verkauf von Liegenschaften und Stockwerkeinheiten resultierte ein Gewinn von CHF 7,6 Mio. und für CHF 41 Mio. wurden erfolgversprechende Immobilien akquiriert.
Intershop verkaufte im Berichtsjahr das „Shopping Seen“ in Winterthur sowie Liegenschaften in Chiasso, Yverdon-les-Bains und Wohlen mit einem Gewinn von CHF 7,4 Mio. (Vorjahr CHF 5,5 Mio.). Ferner wurde aus dem Verkauf der letzten Eigentumswohnung in „edeneins“ ein Promotionsgewinn von CHF 0,2 Mio. (Vorjahr 20,7 Mio.) realisiert.
Erworben wurden eine Liegenschaft in Dielsdorf - mit Ertragspotential aufgrund des Leerstandes von rund einem Drittel – und, im Rahmen einer Sale-and-Rent-Back-Transaktion, ein Gewerbeareal in Dietikon mit einem 20 Jahre laufenden Mietvertrag. Das Gesamtvolumen von Akquisitionen und Investitionen in bestehende Liegenschaften betrug im Berichtsjahr CHF 65 Mio.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 71 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 47% Büro und Bildungswesen, 25% Gewerbe und Logistik, 14% Detailhandel und 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Renditeliegenschaften hat sich im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 4,9 Mio. erhöht. Aus der erstmaligen Bewertung neu erworbener Liegenschaften ergab sich ein Erfolg von CHF 1,3 Mio. Der durchschnittliche, kapitalgewichtete Diskontierungssatz stieg marginal um 0,02 Prozentpunkte auf 5,75% an. Der im Berichtsjahr erstmalig festgestellte Marktwert der Entwicklungsliegenschaften entspricht CHF 47,7 Mio. und liegt CHF 3,7 Mio. über deren Buchwert, was zu einem entsprechenden erfolgswirksamen Bewertungsgewinn führte.
Der Liegenschaftsertrag stieg um 6% auf CHF 85,4 Mio., während sich der Liegenschaftsaufwand um 2% reduzierte. Entsprechend stieg die Nettorendite des Renditeportfolios von 5,6% auf 5,9% an.
Der Finanzaufwand im Berichtsjahr in Höhe von CHF 18,1 Mio. sank im Vorjahresvergleich um 2,4%. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen (inklusive Absicherungstransaktionen) betrug am Bilanzstichtag 3,2%, die durchschnittliche Zinsbindung 4,6 Jahre.
Die Eigenkapitalquote lag am Ende des Berichtsjahres bei 41,8%. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung, eine Dividende von CHF 20.- pro Inhaberaktie auszuschütten.
Ausblick
Die Prognosen der Konjunkturforschungsinstitute lassen auf eine zunehmende Verbesserung der Wirtschaftslage hoffen. In der Vergangenheit haben sich Rezessionen jeweils zeitverzögert auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Intershop geht deshalb davon aus, dass der Geschäftsimmobilienmarkt auch 2010 herausfordernd bleiben wird.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2010 leicht rückläufige Mieterträge, bedingt durch die Verkäufe im Jahr 2009, einen substantiellen Gewinn aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen sowie stabile Finanzierungskosten. Das Reinergebnis kann durch die nicht prognostizierbaren Martkwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.
Veränderungen im Verwaltungsrat
Felix Fischer, Verwaltungsratspräsident, Eveline Saupper und Roger Beier stehen für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung. Intershop dankt ihnen für ihr grosses und erfolgreiches Engagement. Zur Wiederwahl vorgeschlagen werden Rolf H. Leuenberger und Hans-Peter Ruesch.
Zur Zuwahl vorgesehen ist Dieter Marmet. Als Managing Partner von Wüest & Partner verfügt er über ausgeprägtes Fachwissen und langjährige Erfahrung in der Immobilienwirtschaft.
Erworben wurden eine Liegenschaft in Dielsdorf - mit Ertragspotential aufgrund des Leerstandes von rund einem Drittel – und, im Rahmen einer Sale-and-Rent-Back-Transaktion, ein Gewerbeareal in Dietikon mit einem 20 Jahre laufenden Mietvertrag. Das Gesamtvolumen von Akquisitionen und Investitionen in bestehende Liegenschaften betrug im Berichtsjahr CHF 65 Mio.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 71 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 47% Büro und Bildungswesen, 25% Gewerbe und Logistik, 14% Detailhandel und 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Renditeliegenschaften hat sich im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 4,9 Mio. erhöht. Aus der erstmaligen Bewertung neu erworbener Liegenschaften ergab sich ein Erfolg von CHF 1,3 Mio. Der durchschnittliche, kapitalgewichtete Diskontierungssatz stieg marginal um 0,02 Prozentpunkte auf 5,75% an. Der im Berichtsjahr erstmalig festgestellte Marktwert der Entwicklungsliegenschaften entspricht CHF 47,7 Mio. und liegt CHF 3,7 Mio. über deren Buchwert, was zu einem entsprechenden erfolgswirksamen Bewertungsgewinn führte.
Der Liegenschaftsertrag stieg um 6% auf CHF 85,4 Mio., während sich der Liegenschaftsaufwand um 2% reduzierte. Entsprechend stieg die Nettorendite des Renditeportfolios von 5,6% auf 5,9% an.
Der Finanzaufwand im Berichtsjahr in Höhe von CHF 18,1 Mio. sank im Vorjahresvergleich um 2,4%. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen (inklusive Absicherungstransaktionen) betrug am Bilanzstichtag 3,2%, die durchschnittliche Zinsbindung 4,6 Jahre.
Die Eigenkapitalquote lag am Ende des Berichtsjahres bei 41,8%. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung, eine Dividende von CHF 20.- pro Inhaberaktie auszuschütten.
Ausblick
Die Prognosen der Konjunkturforschungsinstitute lassen auf eine zunehmende Verbesserung der Wirtschaftslage hoffen. In der Vergangenheit haben sich Rezessionen jeweils zeitverzögert auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Intershop geht deshalb davon aus, dass der Geschäftsimmobilienmarkt auch 2010 herausfordernd bleiben wird.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2010 leicht rückläufige Mieterträge, bedingt durch die Verkäufe im Jahr 2009, einen substantiellen Gewinn aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen sowie stabile Finanzierungskosten. Das Reinergebnis kann durch die nicht prognostizierbaren Martkwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.
Veränderungen im Verwaltungsrat
Felix Fischer, Verwaltungsratspräsident, Eveline Saupper und Roger Beier stehen für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung. Intershop dankt ihnen für ihr grosses und erfolgreiches Engagement. Zur Wiederwahl vorgeschlagen werden Rolf H. Leuenberger und Hans-Peter Ruesch.
Zur Zuwahl vorgesehen ist Dieter Marmet. Als Managing Partner von Wüest & Partner verfügt er über ausgeprägtes Fachwissen und langjährige Erfahrung in der Immobilienwirtschaft.
Kontakt:
Intershop Holding AG
Giessereistrasse 18
8005 Zürich
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