bfw liegenschaften ag - Solides Jahresergebnis 2009
15.03.2010, Im Berichtsjahr 2009 konnte bfw liegenschaften ag ein solides Jahresergebnis erzielen. Der Erfolg aus Vermietung erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 10% auf CHF 19.0 Mio. Das Betriebsergebnis EBIT belief sich auf CHF 17.1 Mio. (2008: CHF 7.9 Mio.) und der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte erhöhte sich auf CHF 8.1 Mio. (2008: CHF 0.4 Mio.). Die Leerstandsquote wurde um ein Prozent auf 3.8% gesenkt. Die Nettorendite erhöhte sich um 0.2 Prozentpunkte auf 5.1%. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 20. April 2010 eine Barausschüttung von CHF 0.50 pro Namenaktie A, bzw. CHF 0.05 pro Namenaktie B in Form einer Nennwertreduktion.
Jahresergebnis
Die Netto-Mieterträge beliefen sich im Berichtsjahr auf CHF 26.6 Mio. (Vorjahr: CHF 26.9Mio.). Durch die Portfolio Veränderungen in der zweiten Jahreshälfte 2008 – Verkauf der Liegenschaft Webermühle und Investition der frei gewordenen Mittel in andere Liegenschaften – wurde eine qualitative Verbesserung des Portfolios erreicht, was in deutlich tieferen Unterhalts- und Reparaturaufwendungen zum Ausdruck kommt. Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften reduzierte sich um 22% auf CHF 7.6 Mio. (Vorjahr: CHF 9.7 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung erhöhte sich somit um 10% auf CHF 19.0 Mio. (Vorjahr: CHF 17.2 Mio.).
Die durch den unabhängigen Immobilienschätzer vorgenommene Bewertung des Bestandesportfolios resultierte in einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr: Verlust von CHF 4.8 Mio.). Dies entspricht einer inneren Wertentwicklung des bestehenden Portfolioanteils Renditeliegenschaften von 0.5%.
Der Beratungsaufwand erhöhte sich auf CHF 1.4 Mio. (Vorjahr: CHF 1.1 Mio.) und der Verwaltungsaufwand, der im Wesentlichen das Managementhonorar für den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der bfw vermögensverwaltung ag beinhaltet, belief sich auf CHF 2.8 Mio. (Vorjahr: CHF 2.6 Mio.). Dieses Vertragsverhältnis wurde durch den Verwaltungsrat der bfw liegenschaften ag auf den 31. Dezember 2009 gekündigt, wodurch für das Geschäftsjahr 2010 mit einer nachhaltigen Verbesserung der Kostenstruktur gerechnet werden kann.
Das Betriebsergebnis EBIT stieg um 117% auf CHF 17.1 Mio. (Vorjahr: CHF 7.9 Mio.).
Die Finanzierung der Hypothekarschulden wurde deutlich verlängert. Ein Grossteil der Hypotheken wurde im Berichtsjahr 2009 in Laufzeiten von über drei Jahren gewechselt, sodass die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Hypothekarschulden 2.9 Jahre per 31. Dezember 2009 beträgt (31.12.2008: 1.2 Jahre). Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei 2.5% gegenüber 3.1% im Vorjahr. Dementsprechend reduzierte sich der Netto- Finanzaufwand, trotz leicht höherem Hypothekarvolumen, auf CHF 6.8 Mio. (Vorjahr: CHF 7.9 Mio.).
Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte belief sich auf CHF 8.1 Mio. (Vorjahr: CHF 0.4 Mio.). Ohne Berücksichtigung der Neubewertungseffekte erhöhte sich der Gewinn um 41% auf CHF 6.2 Mio. (Vorjahr: CHF 4.4 Mio.).
Erneute Reduktion der Leerstandsquote
Die kumulierte Mietzinsausfallrate wurde um ein Prozent auf 3.8% gesenkt (Vorjahr: 4.8%). Diese positive Entwicklung ist auf das veränderte Anlageportfolio und gezielte Massnahmen zur Reduktion des Leerstandes zurückzuführen.
Die Nettorendite der vermieteten Liegenschaften liegt bei 5.1% und hat sich gegenüber dem Vorjahreswert um 0.2 Prozentpunkte erhöht (Vorjahr: 4.9%).
Anlageportfolio – Investitionen
Im Berichtsjahr wurden während der ersten Jahreshälfte eine Wohn-/Geschäftsliegenschaft in Eschlikon/TG gekauft und Land für ein Neubauprojekt in Thusis/GR erworben. Insgesamt wurden im Berichtsjahr CHF 36.2 Mio. in die Liegenschaft in Eschlikon und in die vier Neubauprojekte investiert. Die Baufortschritte und –kosten der Neubauliegenschaften entsprechen der Planung und die total 124 neu erstellten Wohnungen werden alle zwischen Frühjahr und Herbst 2010 bezugsbereit sein. Das verbleibende Investitionsvolumen dieser vier Projekte beläuft sich auf rund CHF 9.7 Mio.
Liegenschaftsverkäufe gab es im Berichtsjahr 2009 keine.
Bilanz – Zukünftige Verkäufe von Liegenschaften
Mit einer Eigenkapitalquote von 35.3% (31.12.2008: 36.7%) hat sich die Kapitalstruktur der bfw liegenschaften ag im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Durch die Verlängerung der Zinsanbindung bei verschiedenen Hypotheken erhöhte sich der Anteil des langfristigen Fremdkapitals per Bilanzstichtag jedoch auf 78% des gesamten Fremdkapitals (31.12.2008: 47%).
Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) lag per 31.12.2009 bei CHF 31.39 (31.12.2008: CHF 31.01).
In den kommenden fünf Jahren ergeben sich bei den Bestandesliegenschaften gemäss Businessplänen der Gesellschaft Instandsetzungskosten in einer Grössenordnung von CHF 33.4 Mio. (über 10 Jahre insgesamt CHF 64 Mio.). Wie bereits im Dezember 2009 kommuniziert hat der Verwaltungsrat beschlossen, die gegenwärtig positive Marktsituation für Liegenschaftsverkäufe zu nutzen und über die nächsten 12 – 18 Monate einen Teil des bestehenden Portfolios zu veräussern. Der Gesamtumfang der geplanten Verkäufe beträgt maximal rund CHF 170 Mio.
Stand März 2010 – 3 Liegenschaften verkauft
Bis zum heutigen Datum vom 15. März 2010 konnten Verkaufsabschlüsse für drei Liegenschaften aus dem Anlageportfolio für einen Brutto-Verkaufspreis von insgesamt CHF 19.0 Mio. getätigt werden. Bei zwei Liegenschaften sind Verurkundung und Eigentumsübertragung bereits erfolgt, bei der dritten Liegenschaft ist dies für Ende März 2010 vorgesehen. Per Jahresende 2009 wurden diese Liegenschaften durch den unabhängigen Immobilienschätzer mit CHF 17.6 Mio. bewertet.
Antrag für Nennwertreduktion
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 20. April 2010 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 0.50 pro Namenaktie Kategorie A, bzw. CHF 0.05 pro Namenaktie Kategorie B.
Kontaktpersonen:
Michael Müller, Chief Executive Officer +41 52 728 01 05 michael.mueller@bfwliegenschaften.ch
Stephan Ehrsam, Chief Financial Officer +41 52 728 01 06 stephan.ehrsam@bfwliegenschaften.ch
Die Netto-Mieterträge beliefen sich im Berichtsjahr auf CHF 26.6 Mio. (Vorjahr: CHF 26.9Mio.). Durch die Portfolio Veränderungen in der zweiten Jahreshälfte 2008 – Verkauf der Liegenschaft Webermühle und Investition der frei gewordenen Mittel in andere Liegenschaften – wurde eine qualitative Verbesserung des Portfolios erreicht, was in deutlich tieferen Unterhalts- und Reparaturaufwendungen zum Ausdruck kommt. Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften reduzierte sich um 22% auf CHF 7.6 Mio. (Vorjahr: CHF 9.7 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung erhöhte sich somit um 10% auf CHF 19.0 Mio. (Vorjahr: CHF 17.2 Mio.).
Die durch den unabhängigen Immobilienschätzer vorgenommene Bewertung des Bestandesportfolios resultierte in einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr: Verlust von CHF 4.8 Mio.). Dies entspricht einer inneren Wertentwicklung des bestehenden Portfolioanteils Renditeliegenschaften von 0.5%.
Der Beratungsaufwand erhöhte sich auf CHF 1.4 Mio. (Vorjahr: CHF 1.1 Mio.) und der Verwaltungsaufwand, der im Wesentlichen das Managementhonorar für den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der bfw vermögensverwaltung ag beinhaltet, belief sich auf CHF 2.8 Mio. (Vorjahr: CHF 2.6 Mio.). Dieses Vertragsverhältnis wurde durch den Verwaltungsrat der bfw liegenschaften ag auf den 31. Dezember 2009 gekündigt, wodurch für das Geschäftsjahr 2010 mit einer nachhaltigen Verbesserung der Kostenstruktur gerechnet werden kann.
Das Betriebsergebnis EBIT stieg um 117% auf CHF 17.1 Mio. (Vorjahr: CHF 7.9 Mio.).
Die Finanzierung der Hypothekarschulden wurde deutlich verlängert. Ein Grossteil der Hypotheken wurde im Berichtsjahr 2009 in Laufzeiten von über drei Jahren gewechselt, sodass die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Hypothekarschulden 2.9 Jahre per 31. Dezember 2009 beträgt (31.12.2008: 1.2 Jahre). Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei 2.5% gegenüber 3.1% im Vorjahr. Dementsprechend reduzierte sich der Netto- Finanzaufwand, trotz leicht höherem Hypothekarvolumen, auf CHF 6.8 Mio. (Vorjahr: CHF 7.9 Mio.).
Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte belief sich auf CHF 8.1 Mio. (Vorjahr: CHF 0.4 Mio.). Ohne Berücksichtigung der Neubewertungseffekte erhöhte sich der Gewinn um 41% auf CHF 6.2 Mio. (Vorjahr: CHF 4.4 Mio.).
Erneute Reduktion der Leerstandsquote
Die kumulierte Mietzinsausfallrate wurde um ein Prozent auf 3.8% gesenkt (Vorjahr: 4.8%). Diese positive Entwicklung ist auf das veränderte Anlageportfolio und gezielte Massnahmen zur Reduktion des Leerstandes zurückzuführen.
Die Nettorendite der vermieteten Liegenschaften liegt bei 5.1% und hat sich gegenüber dem Vorjahreswert um 0.2 Prozentpunkte erhöht (Vorjahr: 4.9%).
Anlageportfolio – Investitionen
Im Berichtsjahr wurden während der ersten Jahreshälfte eine Wohn-/Geschäftsliegenschaft in Eschlikon/TG gekauft und Land für ein Neubauprojekt in Thusis/GR erworben. Insgesamt wurden im Berichtsjahr CHF 36.2 Mio. in die Liegenschaft in Eschlikon und in die vier Neubauprojekte investiert. Die Baufortschritte und –kosten der Neubauliegenschaften entsprechen der Planung und die total 124 neu erstellten Wohnungen werden alle zwischen Frühjahr und Herbst 2010 bezugsbereit sein. Das verbleibende Investitionsvolumen dieser vier Projekte beläuft sich auf rund CHF 9.7 Mio.
Liegenschaftsverkäufe gab es im Berichtsjahr 2009 keine.
Bilanz – Zukünftige Verkäufe von Liegenschaften
Mit einer Eigenkapitalquote von 35.3% (31.12.2008: 36.7%) hat sich die Kapitalstruktur der bfw liegenschaften ag im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Durch die Verlängerung der Zinsanbindung bei verschiedenen Hypotheken erhöhte sich der Anteil des langfristigen Fremdkapitals per Bilanzstichtag jedoch auf 78% des gesamten Fremdkapitals (31.12.2008: 47%).
Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) lag per 31.12.2009 bei CHF 31.39 (31.12.2008: CHF 31.01).
In den kommenden fünf Jahren ergeben sich bei den Bestandesliegenschaften gemäss Businessplänen der Gesellschaft Instandsetzungskosten in einer Grössenordnung von CHF 33.4 Mio. (über 10 Jahre insgesamt CHF 64 Mio.). Wie bereits im Dezember 2009 kommuniziert hat der Verwaltungsrat beschlossen, die gegenwärtig positive Marktsituation für Liegenschaftsverkäufe zu nutzen und über die nächsten 12 – 18 Monate einen Teil des bestehenden Portfolios zu veräussern. Der Gesamtumfang der geplanten Verkäufe beträgt maximal rund CHF 170 Mio.
Stand März 2010 – 3 Liegenschaften verkauft
Bis zum heutigen Datum vom 15. März 2010 konnten Verkaufsabschlüsse für drei Liegenschaften aus dem Anlageportfolio für einen Brutto-Verkaufspreis von insgesamt CHF 19.0 Mio. getätigt werden. Bei zwei Liegenschaften sind Verurkundung und Eigentumsübertragung bereits erfolgt, bei der dritten Liegenschaft ist dies für Ende März 2010 vorgesehen. Per Jahresende 2009 wurden diese Liegenschaften durch den unabhängigen Immobilienschätzer mit CHF 17.6 Mio. bewertet.
Antrag für Nennwertreduktion
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 20. April 2010 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 0.50 pro Namenaktie Kategorie A, bzw. CHF 0.05 pro Namenaktie Kategorie B.
Kontaktpersonen:
Michael Müller, Chief Executive Officer +41 52 728 01 05 michael.mueller@bfwliegenschaften.ch
Stephan Ehrsam, Chief Financial Officer +41 52 728 01 06 stephan.ehrsam@bfwliegenschaften.ch
Kontakt:
BFW Liegenschaften AG
Bahnhofstrasse 92
8500 Frauenfeld
Bahnhofstrasse 92
8500 Frauenfeld
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